Wertermittlung im Kleingarten

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  Wertermittlung im Kleingarten Richtlinien und Anlagen Herausgegeben vom Landesverband Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e.v. Inhaltsverzeichnis 1. Anlage zur Wertermittlung I. Baulichkeiten Seite 2
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Wertermittlung im Kleingarten Richtlinien und Anlagen Herausgegeben vom Landesverband Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e.v. Inhaltsverzeichnis 1. Anlage zur Wertermittlung I. Baulichkeiten Seite 2 II. Aufwuchs Seite 6 III. Schlussbestimmung Seite 9 IV. Ansichten einer Gartenlaube Seite Richtlinien I. Allgemeines Seite 11 II. Gegenstände der Bewertung Seite 13 A. Klg. Kulturen und Anpflanzungen Seite 13 B. Gartenlauben Seite 15 C. sonst. bauliche Anlagen Seite 17 III. Keine Gegenstände der Bewertung Seite 18 IV. Kündigungsentschädigung Seite 19 V. Inkrafttreten Seite Anlage 1 Bewertung von gärtnerischen Kulturen Seite Anlage 2 Bewertung von sonstigen baulichen Anlagen Seite Ablauf einer Wertermittlung Seite 23 Impressum: Herausgeber: Landesverband Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e.v. Verantwortlich für die Inhalte: Thomas Kleinworth Sitz: Thiensen 16, Ellerhoop Telefon: , Web: Mail: 2 Anlage zur Wertermittlung I. Baulichkeiten 1.1 Gartenlauben werden höchstens bis zu der im BKleingG vorgesehenen Größe von 24m² bewertet. Die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes erstellten Lauben sind entsprechend nach BKleingG zu bewerten. Eine von der zuständigen Behörde bekundete Duldung ist einem baurechtlich genehmigten Bescheid gleichzusetzen. Somit liegt für diese Lauben eine Baugenehmigung vor. Wichtig auch hierbei, max. 24m² überbaute Fläche ist zu bewerten. Nicht genehmigte Anbauten und Nebenbauten, wie z.b. einzeln stehende Geräteschuppen, werden nicht bewertet. Sie sind durch den abgebenden Pächter zu entfernen. Mängel, die auf Material- oder Baufehler sowie mangelnde Pflege zurückzuführen sind, müssen in angemessener Höhe berücksichtigt werden. Bei der Abschreibung wird von einer Standzeit von 30 Jahren ausgegangen. Eine Wertminderung oder Steigerung ist je nach Bauund Pflegezustand erforderlich. Ist eine Laube noch gut erhalten, so kann trotz vollständiger Abschreibung ein Restwert von bis zu 10 % des Neuwertes eingesetzt werden. 1.2 Bewertung von Gartenlauben Die Bewertung der Laube erfolgt mit dem Laubenrechner. Unter Berücksichtigung der verschiedenen Bauweisen gilt für den festzustellenden Wert die Höchstgrenze von 8502,00. Der Neuwert der Laube errechnet sich aus Anschaffung, Lohnkosten für das Aufstellen und das Erstellen der Bodenplatte, Ring- oder Punktfundament, sowie der Erstanstrich. 1.3 Überdachte Freisitze Freisitze müssen den örtlichen Bestimmungen entsprechen (siehe Pachtvertrag). Sie müssen wenigstens einseitig offen sein. Die Laube darf einschließlich des überdachten Freisitzes die zulässigen 24 m² nicht überschreiten. 3 1.4 Kompostanlage In sachgemäßer Ausführung (max. 1 m Höhe) wird je 100 m² Gartenfläche 1 m³ Kompostanlage bewertet. Höchstwert der Kompostanlage: 100, Grillkamin, Zierbrunnen, Fahnenstangen, Pergolen, Markisen, etc. (unter Berücksichtigung des Pachtvertrages, bzw. Gartenordnung) Diese werden in das Protokoll der Wertermittlung aufgenommen und können in freier Vereinbarung übernommen werden. Biotope (Trockenmauern, Kräuterspiralen usw.) sind nach BKleinG 3 zu berücksichtigen, in der Wertermittlung aufzuführen und in freier Vereinbarung zu übernehmen. Ist der Zustand nicht satzungsgemäß oder ist keine ordnungsgemäße Nutzung möglich, ist der Rückbau erforderlich. 1.6 Teilerneuerungen Sie sind wie folgt zu berücksichtigen: Die Teilerneuerung ist Ersatz für abgängige Bausubstanz und es wird der altersbedingte Zeitwert der Teilerneuerung errechnet. Die ist dem altersbedingten Zeitwert der Laube hinzuzurechnen. 1.7 Ohne Bewertung Lauben, die den Bestimmungen nach 1.1 nicht entsprechen (nicht genehmigte Lauben) sowie Lauben, die nicht erhaltenswert erscheinen, werden nicht bewertet. Letztere müssen vom Fachberater begutachtet werden Aufwändige Ausstattungen wie Parkett, Fliesen, Holzvertäfelungen o. ä. werden nicht berücksichtigt Das bewegliche Inventar (Möbel, Gartengeräte, Handwerkszeug usw.) ist nicht Bestandteil der Wertermittlung. Es besteht kein Anspruch auf Übernahme und Entschädigung. 4 1.8 Räumkosten Entstehen Abbruch- und Abräumkosten, so sind sie durch den Verein an den abgebenden Pächter in Rechnung zu stellen. Entstandene Bodenvertiefungen oder Aufschüttungen sind ordnungsgemäß zu beseitigen. Beachte auch Ziffer 1.5 (Biotope sollten erhalten bleiben). 1.9 Wertminderung Aufgrund des Alters Bei Stein- und Holzlaube wird eine Alterswertminderung linear abgezogen. Das Alter errechnet sich aus dem aktuellen Jahr minus Baujahr Aufgrund von Mängeln Baumängel liegen dann vor, wenn die Bauausführung mangelhaft war, z. B. schlechtes Fundament oder wenn altes Material verwendet wurde. Mängel werden prozentual berücksichtigt Aufgrund von Bauschäden Von Bauschäden sprechen wir, wenn es sich um vernachlässigte Instandhaltungsarbeiten handelt, z. B. ein undichtes Dach oder Schäden infolge fehlenden Anstrichs usw. Baumängel und Bauschäden sind Erfahrungswerte, die prozentual in Abzug gebracht werden müssen Beispiel einer Wertminderung (8 Jahre alte Laube, 24m² Fläche, Flachdach, nicht isoliert) Neuwert: 4650,00 Wertminderung aufgrund des Alters: 8 Jahre Altersbedingter Zeitwert der Laube: 3534,00 Wertminderung wegen Baumängel 10 % Wertminderung wegen Bauschäden 25 % Bereinigter Zeitwert der Laube 2297,10 Der neue Laubenrechner erlaubt auch Zuschläge Allgemeiner Zustand des Pachtgartens Ist der zu bewertende Garten in einem schlechten oder sehr schlechtem Pflegezustand, kann eine zusätzliche Wertminderung von bis zu 100 % vorgenommen werden. 5 1.10 Einfriedigung Bewertet werden nur Zäune, die in Höhe und Art dem Pachtvertrag und der Gartenordnung entsprechen (Wertminderung je nach Zustand). Zaun: Höchstwerte je nach Zustand und Material bis zu 1 Meter Höhe, mit Spanndraht (40er Masche, größere Maschen mindern den Wert) incl. Zaunpfosten: Metallrohr, ummantelt oder T-Eisen, gestrichen mit Zementsockel, bis 15,00 /Meter Gartenpforte: mit Pfosten, genaue Materialangabe bis 100, Wege, Wegeeinfassung und Terrasse Bewertet werden der Weg zur Laube, der Weg um die Laube herum und zur Kompostanlage (max. 1 m breit), Kompostplatz (max. 6 m²) sowie der Terrassenplatz (max. 15 m²), jedoch insgesamt nicht mehr als 10 % der Gartenfläche. Kantensteine werden nur für den Weg zur Laube und um den Terrassenplatz herum berücksichtigt. Kiesweg o. ä. per m² Wassergebundene Decke (kein Beton!) per m² Gehwegplatten, Natursteine, Basaltsteine, Verbundsteine o. ä. per m² Kantensteine lfd. m Betonwege und Betonterrassen werden nicht bewertet (Bodenversiegelung)! 1.12 Wasseranlagen Wasserleitung (Zuführung), Zapfstellen, Wasserzähler und Wasserzählerschacht sind nicht Bestandteile der Wertermittlung. II. Aufwuchs Kernobst darf als Hochstamm nicht mehr gepflanzt werden. Ist es vorhanden, wird es mit null bewertet. Bei Steinobst (Pflaume, Zwetsche, Süßkirsche) sind insgesamt nur per 100m² ein Baum max. aber 4 Halbstämme erwünscht. 2.1 Grenz- und Pflanzabstände Sie richten sich nach der jeweils gültigen Vereinsgartenordnung. Der Grenzabstand beträgt für Halbstämme 4 m 6 Spindelbäume 1,5 m Obstspalier 1,5 m Die kronendeckende Fläche ist bei Halbstämmen bis 40 m² Spindelbäumen bis 10 m² anzusetzen. Sie ist bei Rasenflächen in Abzug zu bringen. Sind Grenzabstände nicht eingehalten, so sind diese Pflanzen zu entfernen! Bei zu geringen Pflanzabständen ist eine entsprechende Auslichtung notwendig Grenzabstände für Beerenobst und Ziersträucher Him- und Brombeeren u. ä. 1,5 m; Johannis-, Stachel-, Heidelbeeren u. ä 1 m, Jostabeeren 2 m; Ziersträucher je nach Wuchs 1 bis 3 m Bei Nichteinhaltung der Grenzabstände und zu enger Bepflanzung des Kleingartens mit Obst-, Ziergehölzen und Sträuchern erfolgt die Wertermittlung nur für die oben genannten Gehölze und Sträucher, die unter Berücksichtigung des vorhandenen Raumes nach fachlichen kleingärtnerischen Grundsätzen hätten gepflanzt werden dürfen. Kranke und nicht mehr erhaltungswürdige Anpflanzungen werden mit -0- (Null) bewertet und sind zu entfernen. Grenzabstände einjähriger Kulturen halbe Wuchshöhe Erdbeeren 0,30 m Stauden, Rosen, Dahlien etc. 0,50 m 2.2 Ohne Bewertung Zypressen, Lebensbäume, Tannen und Fichten können nur bis zu einer Höhe von 2,50 Meter bewertet werden. Großbäume, wie z. B. Pappeln, Linden, Kastanien, Walnuss etc., sowie Rot- und Weißdorn, Sadebaum, und Heckenkirschen dürfen nur bewertet werden, wenn deren Anpflanzung im Unterpachtvertrag (Gartenordnung) nicht verboten ist, und auch nur dann, wenn eine Wuchshöhe von 3,50 Meter nicht überschritten wird. 2.3 Bewertungen von Obstgehölzen Der Ausgangswert ist der derzeitige durchschnittliche Anschaffungswert. Die Gehölze können je nach Alter und Zustand mit Ab- oder Zuschlägen versehen werden. Fachgerechter Schnitt, guter Standort und ertragsgerechte Wuchshöhe wären solche Faktoren. 7 2.3.1 Wertminderung Der Wertermittler muss sich ein einwandfreies Herstellungsergebnis (Aufbau des Gehölzes) vor Augen halten und diesen Maßstab an das zu schätzende Objekt anlegen. Eine Wertminderung kann ihre Ursache haben - im Alter, Krankheiten - in mangelhafter Aufzucht, Kulturführung; Schnitt - in Schäden durch äußere Einflüsse Alle Kulturen, bei denen Mängel vorhanden sind, werden in ihrem Wert gemindert. 2.4 Bewertungen von Beerenobst Die maximale Gesamtanzahl von Beerenobststräuchern wird durch die gültige Vereinsgartenordnung geregelt. Himbeeren bis 20 lfd. Meter einschl. Gerüst Brombeeren bis 12 Stück einschl. Gerüst Erdbeeren insgesamt bis 30 m², guter Zustand Johannisbeeren, Stachelbeeren, Jostabeeren bis 10 Stück Weinreben bis 6 Stück 2.5 Bewertung von Rhabarber bis 4 Stück 2.6 Bewertung von Spargel bis maximal 20 lfd. Meter 1. bis 15. Standjahr 2.7 Bewertungen von Ziergehölzen, Stauden, Rosen, Rasen und Hecken (Stückzahlbegrenzung nach der Vereinsgartenordnung) Ziersträucher per Stück Einzelstauden per Stück bis max. 200,- Euro Blumenzwiebeln und -knollen bis 10 m² Rosen: max. 50 Stück über alles Edel- und Beetrosen per Stück Hochstammrosen (mit Pfahl) Kletterer u. Ranker per Stück Rasen (nur im guten Zustand) bis 33 % der Gartenfläche Hecken nur als Sicht- u. Windschutz an Terrassen, Spiel- u. Kompostflächen zulässig 8 Für nicht aufgeführte Pflanzen, sowie Gegenstände die dem Gedanken der Wertermittlung entsprechen, kann der jeweilige Katalogwert angesetzt werden. Bei der Bewertung müssen Pachtvertrag und Gartenordnung berücksichtigt werden. III. Schlussbestimmung 3.1 Über die Wertermittlung ist eine detaillierte Niederschrift mit Skizze zu fertigen und vom Wertermittler unterschrieben dem Verein in 3-facher Ausfertigung auszuhändigen (je eine für den Verein, den Anspruchsberechtigten und den Gartennachfolger). 3.2 Dem Anspruchsberechtigten ist die Niederschrift durch den Verein auszuhändigen. Die Aushändigung muss quittiert werden. 3.3 Auf Verlangen ist dem Anspruchsberechtigten Einsicht in die Richtlinien zur Wertermittlung zu gewähren. Einspruch gegen die Wertermittlung kann entsprechend der Richtlinien für die Bewertung und Entschädigung von Anpflanzungen und Anlagen nach 11 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes des Landesverbandes Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e.v., beim zuständigen Kreisverband der Gartenfreunde eingelegt werden. 3.4 Wenn die mit -0- (Null) bewerteten Aufbauten oder Kulturen nicht entfernt werden, fallen für den abgebenden Pächter Rodungsund Abräumkosten an, die durch die Verantwortlichen des Vereins angemessen von der Endsumme dem abgebenden Pächter in Rechnung zu stellen sind. 3.5 Übergroße Lauben können nach einem Rückbau auf das zulässige Maß eine nachträgliche Bauerlaubnis erhalten. 3.6 Die Kosten die für eine Wertermittlung anfallen, sind nach der gültigen Gebührenordnung des Vereines zu entrichten. Stand , Änderungen bleiben Vorbehalten Landesverband Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e.v. 9 10 Richtlinien des Landesverbandes Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e. V. für die Bewertung und Entschädigung von Anpflanzungen und Anlagen nach 11 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) (Bewertungsrichtlinien) Bekanntmachung des Ministeriums für Energiewende, Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume vom 29. November 2016 V Nach 11 Abs. 1 Satz 2 Bundeskleingartengesetz vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Art. 11 des Gesetzes vom 19. September 2006 (BGBl. I S. 2146), werden die nachfolgend abgedruckten Richtlinien des Landesverbandes Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e. V. für die Bewertung und Entschädigung von Anpflanzungen und Anlagen nach 11 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes genehmigt. Bei einer Kündigung nach 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG (wegen einer anderweitigen planungsrechtlich zulässigen Nutzung) sind über die genehmigten Bewertungsrichtlinien hinaus die für die Enteignungsentschädigung geltenden Grundsätze zu beachten ( 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG). Mit Bekanntgabe dieser Richtlinien werden die Richtlinien des Landesverbandes Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e. V. für die Bewertung und Entschädigung von Anpflanzungen und Anlagen nach 11 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes vom 2. April 2012 (Amtsbl. Schl.-H. S. 362) aufgehoben. 11 I. Allgemeines 1. Die im Garten verbleibenden Anpflanzungen und Anlagen werden nur bewertet und entschädigt, soweit sie nach Gesetz (z. B. 1 Abs. 2 BKleingG; Baurecht) und Vertrag, insbesondere Pachtvertrag, zulässig und im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. 2. In Fällen der Kündigung nach 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG hat die Pächterin oder der Pächter einen Anspruch auf Entschädigung nach den vorliegenden Bewertungsrichtlinien des Landesverbandes Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e. V. Die Bewertung des Aufwuchses und der baulichen Anlagen erfolgt durch eine Bewertungskommission. Diese setzt sich zusammen aus der jeweils zuständigen Vertreterin oder dem jeweils zuständigen Vertreter des Verpächters (Eigentümer), einer Vertreterin oder einem Vertreter der Kleingärtnerorganisation (Landesverband Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e. V. als zuständige Organisation) und einer Vertreterin oder einem Vertreter der Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein als Vorsitzender bzw. Vorsitzenden. Das Ergebnis dieser Bewertung ist endgültig. Es kann nur vor ordentlichen Gerichten angefochten werden. 3. Über die Bewertung der gärtnerischen Kulturen sowie des Gartenhauses und der Nebenanlagen sind förmliche Bewertungsgutachten zu fertigen. Die Gutachten sind in dreifacher Ausfertigung zu erstellen. Je eine Ausfertigung erhalten die abgebende Pächterin oder der abgebende Pächter, die 12 übernehmende Pächterin oder der übernehmende Pächter und der betreffende Kleingärtnerverein. 4. Die Entschädigung bei Gemeinwohlkündigungen beträgt für jedes Mitglied der Kommission 70 Euro pro Stunde. Die Gebühr ist von der Übernehmerin oder dem Übernehmer zu tragen. II. Gegenstände der Bewertung A. Kleingärtnerische Kulturen und Anpflanzungen 1. Die Bewertung erfolgt nach Anlage 1 (Bewertung von gärtnerischen Kulturen). Die angesetzten Bewertungsbeträge orientieren sich an dem Anschaffungspreis der Kulturen. Die Festsetzung der Werte erfolgt in Anlehnung an die Katalogpreise der Baumschulen und der gärtnerischen Erwerbsbetriebe. Der zu erreichende Wert ist abhängig von Art, Alter und Qualität der Pflanzen sowie der Qualität der Kulturführung. 2. Zu den in der Bewertungsliste aufgeführten Preisen für Obstgehölze kann dem Anschaffungspreis ein Betrag bis zu 100 Prozent für Pflanzvorbereitungen (Bodenverbesserungen, Pfahl usw.) hinzugerechnet werden. Bei mangelhafter Kulturführung (Schnitt, Düngung, Pflanzenschutz) sind Abzüge bis zu 100 Prozent möglich. 3. Bei Ziergehölzen sind maximal 25 Stück in gemischter Pflanzung bis zu einem Höchstwert von 200 Euro zu berücksichtigen. Rosen (Busch- und Hochstammrosen) sind bis höchstens 50 Stück zu bewerten. 13 4. Als Höchstmengen können je Parzelle bewertet werden: - Obstbäume aller Art: 10 Stück - Stachel- und Johannisbeeren: 10 Stück - Himbeeren: 12 Stück - Brombeeren, rankend: 5 Stück - Brombeeren, nicht rankend: 12 Stück - Rhabarber: 5 Stück - Spargel: 20 Ifd. Meter - Erdbeeren: 30 m² - Stauden : 20 m² 5. Zypressen, Lebensbäume, Tannen und Fichten können nur bis zu einer Höhe von 2,50 Meter bewertet werden. Großbäume, wie z. B. Pappeln, Linden, Kastanien, Walnuss etc., sowie Rotund Weißdorn, Sadebaum, und Heckenkirschen dürfen nur bewertet werden, wenn deren Anpflanzung im Unterpachtvertrag (Gartenordnung) nicht verboten ist, und auch nur dann, wenn eine Wuchshöhe von 3,50 Meter nicht überschritten wird. 6. Bei Gartenneuanlagen (bis zu drei Jahre alt) können nachgewiesene Bodenverbesserungen sowie besondere Arbeitsleistungen zur Kultivierung mit bis zu einem Euro/m² entschädigt werden. 7. Bei Räumungen innerhalb der Vegetationszeit 1. April bis 31. Oktober ist ein Zuschlag bis zu 50 Prozent zum errechneten Entschädigungswert für Aufwuchs zu gewähren. 14 B. Gartenlauben 1. Grundsätzlich werden nur Lauben in normaler und kleingärtnerisch üblicher Ausführung bis zu einer Größe von 24 m² (Sockelmaß) Grundfläche einschließlich überdachten Freisitzes bewertet. Eine darüber hinausgehende aufwendige Ausstattung findet bei der Bewertung keine Berücksichtigung. 2. Bei der Bewertung ist das Alter, vor allem aber der Zustand (einschließlich etwaiger Baumängel) zu beachten. Dadurch kann sich der Zeitwert erhöhen oder verringern. Bemessungsgrundlagen sind im Laubenrechner zu finden. Der Laubenrechner ist Bestandteil des Bewertungsprotokolls. Dieses kann als Excel-Datei beim Landesverband Schleswig-Holstein der Gartenfreunde e. V. angefordert werden und ist auch auf den Internetseiten des Landesverbandes als Datei zum Herunterladen (Download) verfügbar. 3. Bei der Berechnung des Zeitwertes der Gartenlaube ist von einer Nutzungsdauer von 30 Jahren auszugehen. Der Anschaffungspreis (Höchstpreis) ist in Abhängigkeit von der Bauweise zu betrachten. Bei einer Größe von 24 m² liegt dieser bei maximal Euro. Hierbei sind anteilig die Kosten für den Freisitz berechnet. Auch die Kosten für die Bodenplatte oder Fundamente, das Aufstellen durch eine Fachfirma und Malerarbeiten sind berücksichtigt. 15 Holzbauweise, Flachdach, einwandig, Fundament, Fußboden: Laubenfläche in m² Euro/m² Anschaffungswert in Euro , Holzbauweise, Nut und Feder, doppelwandig, isoliert, Blockbauweise (mindestens 50 mm), Isolierverglasung, Fußboden: Laubenfläche in m² Euro/m² Anschaffungswert in Euro , , Nicht rechtmäßig erstellte Baukörper, nicht genehmigte, minderwertige, nicht fachgerecht gebaute oder nicht gut instand gehaltene Bauten sind von der abgebenden Pächterin oder vom abgebenden Pächter zu beseitigen, oder die Kosten für die Beseitigung sind der abgebenden Pächterin oder dem abgebenden Pächter in Rechnung zu stellen. 16 C. Sonstige bauliche Anlagen (Nebenanlagen) 1. Die Bewertung erfolgt gemäß den in der Anlage 2 angegebenen Beträgen. 2. Voraussetzung für eine Bewertung ist, dass gegen die im Garten befindlichen Anlagen vertragsrechtlich und baurechtlich keine Bedenken bestehen. Die anzusetzenden Beträge errechnen sich aus dem Anschaffungswert abzüglich des Wertverlustes in Abhängigkeit vom Zustand der Anlage. 3. Gewächshäuser sind unter Berücksichtigung des Generalpachtvertrages und der Gartenordnung nur bis zu einer Größe von drei Prozent der Gesamtfläche des Kleingartens, maximal aber 12 m², bei der Bewertung zu berücksichtigen. 4. Ein Gartenteich darf nur zwei Prozent der Größe der Parzelle entsprechen, maximal aber acht m². Sofern dieser rechtmäßig und fachkundig erbaut ist, ist er Gegenstand der Wertermittlung. 5. Die Beträge in der Anlage 2 sind Höchstbeträge. 17 III. Keine Gegenstände der Bewertung 1. Hecken, Pfosten und
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