TASACIÓN Estación de Servicio | Business Valuation

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  Tasación de un inmueble Bs.As.
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    INFORME DE TASACIÓN Ejercicio Académico Estación de Servicios en Buenos Aires como Unidad de Negocio Se utiliza información proporcionada por el Arq. Julio Villamonte en la conferencia  presentada en el XV Congreso Nacional de Tasaciones realizado en la Universidad de  Belgrano 21 y 22 de noviembre 2011, organizado por el IAT y Reporte Inmobiliario . Ubicación:  Av. Cabildo Nº 3701 también con frente a Av. Rivadavia y a calle Jaramillo. Método empleado:  Tasación Científica Metrológica. Planilla Activa Magnou (PAM) Álgebra matricial por Regresión Poligonal. Asimilación Interna. Fecha:  Diciembre 2011. PERITO TASADOR: Rematador Dr. Lucas De Armas Marichal. ____________________________________ Oficina: Dr. Álvaro Vargas Guillemette Nº 2278. (Montevideo) Tel. 2601.9556 / 099. 468. 624. E- mail: lucas@adinet.com.uy     SUMA: Tasación de Estación de Servicios “Petrobrás Ubicada sobre Av. Cabildo 3701 barrio Núñez de Buenos Aires. Se utiliza información presentada Por el Arq. Julio Villamonte en el XV Congreso Nacional de Tasaciones realizado en el año 2011 EJERCICIO ACADÉMICO. El presente trabajo es un ejercicio académico utilizando el Método Científico Metrológico. El Arq. Julio Villamonte expuso en el XV Congreso Nacional de Tasaciones en Buenos Aires sobre diferente metodología de valuación del Valor Global de Mercado de una Estación de Servicio “Petrobras” entendiéndola como una Unidad de Negocio (Empresa). Para ello conformó una muestra de 29 testigos (antecedentes comparables) de Estaciones de Servicios a la venta en Buenos Aires, y a su vez obtuvo 51 muestras testigos de lotes de terrenos a la venta en los barrios Núñez, Belgrano y Saavedra, descartando 7 antecedentes para utilizar finalmente 44 antecedentes comparables de lotes de terrenos. Referente al proceso de las metodologías utilizadas por Villamonte, para mejor ilustrar al final del presente ejercicio se agregan en el ANEXO I. Nosotros entendemos que el XV Congreso de Tasaciones fue exitoso en el logro de los objetivos perseguido por los organizadores. Con exposiciones brillantes que atraparon el interés de los participantes. Pero además fue muy dinámico con preguntas y respuestas, algunas compartidas otras discrepantes, imprimiéndole al evento un vigor extraordinario de nuevas ideas y propuestas que sin lugar a dudas coadyuvarán con la mejor formación profesional de los tasadores. La exposición de Villamonte fue excelente, completa y técnicamente bien fundada. El especialista mostró el caso concreto de un trabajo de Tesis que presentó para aprobar un Master en Valuaciones de la Universidad Politécnica de Valencia (10 diciembre 2003). Ese trabajo nos entusiasmó para intentar, con la información relevada por el autor, plantear un “  Ejercicio  Académico ” utilizando por nuestra parte, el Método Científico Metrológico Normalizado y  Formalizado IRAM – ISO,  que nos ofrece la posibilidad de analizar en forma objetiva, imparcial y científica los valores del mercado de las Estaciones de Servicios con una pequeña muestra de cuatro (4) antecedentes comparables y no de los veintinueve (29) que se utilizaron. Iniciamos a continuación el proceso de nuestra valuación. PRIMERO. Criterio de selección de antecedentes (comparables) Para el análisis del “Protométodo” que permitirá pronosticar el precio de la Estación de Servicio que se tasará (Petrobras), el perito seleccionó cuatro de las 29 estaciones presentadas en la planilla de Villamonte. No se consideraron las diferentes banderas por la aclaración del propio arquitecto que las mismas no influyen en el valor de la unidad empresarial. Se descartaron las Estaciones de Servicios que no expenden todos los combustibles, servicios (lubricentro) y/o venta de mini mercado similar a la empresa que se valuará a los efectos de procurar la mayor semejanza posible de las características a relevar. Se señalará con la notación (a 1, a2, a3 y a4 ) las empresas seleccionadas (antecedentes comparables) y se representará por “b”  la Estación de Servicio “Petrobras” se tasará en Dólares Estadounidenses (USD) por ser la moneda que utilizó Villamonte de acuerdo a las ofertas que se registraron en el mercado local. Vista desde Av. Rivadavia y Av. Cabildo En nuestro trabajo se indicará el nivel de semejanza, confianza, incertidumbre y valor más probable de la valuación. Se utilizará Planilla de Cálculo Universal indicado en la Norma IRAM 34.954, y a los efectos académicos el Dr. Magnou ha programado la Planilla Activa Magnou (PAM) que auxilia y colabora con el perito en su tarea valuatoria. SEGUNDO. Criterio de homogeneización de los Antecedentes comparables.  Se podrá observar que en la información consignada, las estaciones expenden combustibles  líquidos (litros y metros cúbicos) servicios (lubricentro) y ventas comerciales en mini mercados por lo que ingresan pesos argentinos. Se hace necesario utilizar un asimilador comparable de homogeneización y para ello se tuvo que calcular el volumen de venta total por todo concepto, convirtiéndolo a pesos argentinos como unidad de medida. Para calcular el valor del combustible recurrimos a información proporcionada por ADIGAS a marzo de 2003, teniendo en cuenta que el relevamiento y tasación realizado por el Arquitecto es de octubre de 2003 y no se indica en su presentación en el Congreso, el precio de los combustibles. En el proceso de la valuación, enseña Magnou refiriéndose al Método Crigeo, (técnica resultante de la Teoría de las Variables Regionalizadas) que se debe seguir la concepción tripartita de las tasaciones: relevamiento  (información de antecedentes comparables), cuantipificación  (tránsito de lo cualitativo a lo cuantitativo) y asimilación  (homogeneización de las características de los bienes) TERCERO. RELEVAMIENTO DE ANTECEDENTES COMPARABLES Como mencionamos, utilizaremos la tabla presentada por Villamonte y de ella seleccionaremos solamente cuatro antecedentes comparables que comercialicen los mismos productos. Planilla de Estaciones de Servicios (29 muestras testigo) presentada por Villamonte
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