Tarea de Investigacion Formativa I

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  CASO PRACTICO DE HIPOTECA CONSULTA Descripción de los hechos: Una sociedad limitada, cuya actividad es la promoción inmobiliaria, firma un contrato decompra-venta de unas parcelas con la intención de construir en algunas de ellas, chaletspara su venta, y otras destinadas a la venta directa.En el contrato se estipula un precio que se paga una parte mediante la aceptación desiete letras de cambio, con vencimiento en los ejercicios 199, 1999 y ! , y el restomediante la subrogación de un pr#stamo hipotecario.$a sociedad compradora pagar% intereses por los pagos apla&ados y tambi#n losintereses que devengue el pr#stamo hipotecario hasta la subrogación efectiva.'asta que el comprador no pague la totalidad del precio acordado o garantice el mismo a juicio de la vendedora, no se elevar% a p(blico el contrato privado, ni se entregar% lapropiedad, la posesión y la disposición de las parcelas, ni tampoco se producir% lasubrogación efectiva del pr#stamo. Datos adicionales: El precio de la presente compraventa es de 1).*1+. pts., m%s !.+).1 pts.orrespondiente al 1/ de 02, que ser% abonada por la parte compradora de lasiguiente forma3 a4 en el acto de firma del contrato privado de compraventa, ! . pts., m%s +!. pts. de 02. b4 mediante la aceptación de * letras de cambio, con los importes y vencimientosdetallados seg(n el siguiente cuadro3E5060E578:0502$057E:E;E;027872$1*-1 -1991.9. 1) .+*!**.!!. 1+. )1*- )-1999!!.9*+9. 911+*.9+11. . 1*-1 -1999 ).+*.+1+*.9+11. . 1*- )-! **.!**).*911+*.9+11. . 1*- *-! **.)+.!11+*.9+11. . 1*-1 -! 1.)1. +91+. 99!*.!!. . +1-1!-! 1.!*.*1!19.)!!*.!!. . 7872$*.9*.!*).+*1.+1.11 1 . 1+. c4 mediante la subrogación del pr#stamo hipotecario que grava la parcela, por importe de..9+ pts. <se supone que m%s el 02 en el 1/4.  Cuestiones planteadas: 1. =ado que, en este caso, mediante el contrato privado no se transmite la propiedad,la posesión, la disposi>ción y ni se subroga efectivamente en el pr#stamo, ?puedenconsiderarse los pagos hasta que la compra se eleve a escritura p(blica como  Anticipos a proveedores @. !. ?;e debe incluir en el valor de las parcelas los intereses devengados desde la firma delcontrato hasta su formali&ación en escritura p(blica@. SOLUCIÓN  A.) Compra o anticipos a proveedores: 8bservando las estipulaciones contenidas en el contrato privado de compraventa, laoperación de compra de terrenos con calificación urbanística o solares se reali&ar%cuando se otorgue la escritura p(blica correspondiente, ya que en ese momento la partecompradora adquiere la propiedad y, con ella, la plena disposición de las parcelas.;eg(n la 2E2, a trav#s del =ocumento nA 1* de la ;erie de rincipios ontables,relativo a Gastos , en cuanto al reconocimiento contable de los gastos por aprovisionamiento de bienes almacenables, epBgrafe 1.+.!., e>presa3C1. $as compras de bienes se reconocer%n contablemente cuando se hayantrasmitido todos los riesgos y beneficios significativos caracterBsticos de lapropiedad, conforme a las condiciones contratadas, ...Dor otro lado, mediante el =ocumento nA  de la misma serie, relativo a Existencias ,e>pone en el epBgrafe 1.1.)., relacionado con la aplicabilidad de los principios b%sicos decontabilidad enunciados por 2E2 y, concretamente, el principio de registro3C$as e>istencias se reflejar%n contablemente cuando se srcinen los derechosinherentes a su tenencia o posesión,...Dor ello, los pagos que la empresa de promoción inmobiliaria tenga que efectuar para laadquisición de las parcelas antes de que se obtenga la capacidad o facultad de disponer de las mismas, bien para construir sobre ellas, o bien para transmitirlas mediante laventa, tendr%n la caracterBstica de  Anticipos a proveedores . 2 efectos de la formulación del balance, la anterior partida debe figurar en el subgrupo Existencias . B.)  Activación de intereses: $os intereses devengados de aquellas fuentes de financiación ajena o deudas, cuyosrecursos se materiali&an en Terrenos y solares , podr%n ser incorporados como mayor   valor de dichas e>istencias, y solamente los devengados hasta el momento en queaqu#llas est#n en condiciones de e>plotación, esto es, cuando hayan finali&ado las obrasnecesarias o actos que permitan disponer plenamente de estos bienes, bien parareali&ar la venta directa o bien para iniciar la construcción sobre ellos.$a elevación a escritura p(blica del contrato privado es el principal acto que posibilita a laempresa inmobiliaria en cuestión disponer de las parcelas.$ógicamente, el valor de las parcelas, incluyendo los intereses activados, no ha desobrepasar el valor de mercado, entendi#ndose como al menor entre el precio dereposición o valor neto de reali&ación. 2sB se e>presan las normas de valoración ! y 1+que figuran en la  arte de la  Adaptación del Plan General de Contabilidad a lasEmpresas Inmobiliarias . C.) Contabilización de las operaciones: 6omento inicial3 ='  2nticipos a proveedores <) 4! . 'acienda (blica, 02 soportado <)*!4+!. aja o bancos <*4!+!. <la numeración de las cuentas es meramente indicativa41*-1 -199 <encimiento de 1letra43 ='  2nticipos a proveedores <) 41.*+.+'acienda (blica, 02 soportado <)*!4!**.! Faja o bancos <*4!. 1+. )*<F4onsiderando que los intereses devengan 02, tal como en las operaciones dearrendamiento financiero o leasing  .1*- )-199 <encimiento de !letra43 ='  2nticipos a proveedores <) 4!. 9'acienda (blica, 02 soportado <)*!41+*.9+1 Faja o bancos <*41. .   G asB sucesivamente...+1-1!-! <encimiento de *letra43 ='  2nticipos a proveedores <) 41.*!).1+'acienda (blica, 02 soportado <)*!4!*.! Faja o bancos <*4!. . El saldo de  Anticipos a proveedores al +1 de diciembre de ! , sin haberse activadolos intereses devengados del pr#stamo hipotecario a subrogar, previo a la formali&acióndel contrato de compra-venta mediante la escritura p(blica, es de .+1.9+* pts. <=4.En el momento de la elaboración de la escritura p(blica y subrogación efectiva delpr#stamo asociado al terreno3 =' Compradeterrenoscon 1.+*.* urbanística(! #$osolares <14 (p&rdidas y ganancias$  2nticipos a proveedores <) 4.+1.9+*=eudas a largo pla&o con entidades ..9+ cr#dito <1* 4'acienda (blica, 02 soportado <)*!41. ).9 1. ).9 aja o bancos <*4 <14 ;e incorpora el valor pendiente mediante la subrogación del pr#stamo asociado al terrenoHla diferencia e>istente entre el valor de la compra y el precio establecido en el contrato decompra-venta se debe a los intereses devengados a trav#s de la aceptación de las sieteletras. <!4 El 02 soportado se calcula sobre la base del importe a pagar o a asumir a trav#s delpr#stamo3 ,1 F ..9+ pts.. <+4 onsideramos que la vida financiera del pr#stamo adscrito al citado terreno es a largo pla&oH sise requiere mayor especificación, podrBa ser contabili&ado en Pr&stamo 'ipotecario a largo plao de entidades de cr&dito ( )!#$ . <)4 ;uponiendo que el 02 se liquida de inmediato.
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