El articulado de la nueva Orden, aparece aquí en distintos colores, de acuerdo con el siguiente código:

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TEXTO CON INCORPORACIÓN DE LAS MODIFICACIONES A LA O.M. 94 Orden Miniserial ECO 805/2.003 de 27 de Marzo de El ariculado de la nueva Orden, aparece aquí en disinos colores, de acuerdo con el siguiene código: TEXTOS COLOR NEGRO Aquellos exos y conenidos que no presenan modificaciones con la anigua O. M. TEXTOS COLOR NARANJA Aquellos párrafos que se modifican o incorporan, oal o parcialmene, con respeco a la nueva O. M. TEXTOS COLOR AZUL Finalidades disinas a Garanía Hipoecaria. y Valoraciones de derechos y de los bienes objeo de los mismos. TEXTOS TACHADOS Aquellos párrafos que desaparecen de la anigua O. M. 1 MODIFICACIONES DE LA ORDEN MINISTERIAL de 30-XI-94 NUEVA ORDEN ECO 805/2.003 de 27 de Marzo (B.O.E. nº 85 de 9 de Abril de 2.003) respeco a: TITULO I DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO I Ámbio, principios y definiciones Arículo 1 Objeo No ofrece modificaciones susanciales con la anigua Orden. La presene Orden iene por objeo la regulación del régimen jurídico al que ha de ajusarse el cálculo del valor de asación de bienes inmuebles y deerminados derechos, así como la elaboración de los informes y cerificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades inegranes de su ámbio de aplicación. Arículo 2 Ámbio de aplicación Aparece una nueva finalidad a raar: La presene Orden será de aplicación siempre que el valor de asación se uilice para alguna de las finalidades siguienes: Arículo 3 Principios a) Garanía hipoecaria de crédios o présamos que formen o vayan a formar pare de la carera de coberura de íulos hipoecarios emiidos por las enidades, promoores y consrucores a que se refiere el arículo segundo del Real Decreo 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan deerminados aspecos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipoecario. b) Coberura de las provisiones écnicas de las enidades aseguradoras exigida en el Real Decreo 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglameno de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Deerminación del parimonio de las insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias reguladas en el Real Decreo 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglameno de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Insiuciones de Inversión Coleciva. d) Deerminación del parimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados por el Real Decreo 1.307/1.988 de 30 de sepiembre, por el que se aprueba el Reglameno de Planes y Fondos de Pensiones. Aparecen nuevos principios: 1. Las enidades de crédio que dispongan de servicios de asación y las sociedades de asación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades inegradas en el ámbio de aplicación de la presene Orden deberán hacerlo aplicando, en los érminos esablecidos en la misma, los siguienes principios: a) Principio de anicipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuenre en exploación económica es función de las expecaivas de rena que previsiblemene proporcionará en el fuuro. b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el méodo y las écnicas de valoración a seguir. Los crierios y méodos de valoración uilizados serán coherenes con la finalidad de la valoración. c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble suscepible de ser dedicado a diferenes usos será el que resule de desinarlo, denro de las posibilidades legales y físicas, al económicamene más aconsejable, o si es suscepible de ser consruido con disinas inensidades edificaorias, será el que resule de consruirlo, denro de las posibilidades legales y físicas, con la inensidad que permia obener su mayor valor. d) Principio de probabilidad, según el cual ane varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se esimen más probables. e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de asación se elaborarán con la ampliud adecuada, eniendo n cuena la imporancia y uso del objeo de valoración, así como su singularidad en el mercado. f) Principio de prudencia, según el cual, ane varios escenarios o posibilidades de elección, igualmene probables se elegirá el que dé como resulado un menor valor de asación. Ese principio será aplicado obligaoriamene cuando el valor de asación se uilice para alguna de las finalidades señaladas en el arículo 2. a,b y d de esa Orden (M.H., E.A. y F.P.). g) Principio de susiución, según el cual el valor de un inmueble es equivalene al de oros acivos de similares caracerísicas susiuivos de aquél. h) Principio de emporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del iempo. i) Principio de ransparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá conener la información necesaria y suficiene para su fácil comprensión y deallar las hipóesis y documenación uilizada. j) Principio del valor residual, según el cual el valor aribuible a cada uno de los facores de producción de un inmueble será la diferencia enre el valor oal de dicho acivo y los valores aribuibles al reso de los facores. 2. Los principios recogidos en el número anerior se uilizarán como crierios de inerpreación y, en su caso, de inegración de las normas de la presene Orden. Arículo 4 Definiciones Aparecen nuevas definiciones: Acualización de una asación. Es oda revisión de una asación anerior, emiida por la misma Enidad Tasadora anes de ranscurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que como referencia a la asación anerior, se modifiquen las adverencias, los condicionanes o cualquiera de los valores que figuren en ella. 2 Ese plazo será de res años para la finalidad b) del arículo 2, conforme a lo esablecido por el arículo 84.1 de esa Orden. Anigüedad. Es el número de años ranscurridos enre la fecha de consrucción de un inmueble o la de la úlima rehabiliación inegral del mismo, y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeo de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, eniendo en cuena su localización, uso, ipología, superficie, anigüedad, esado de conservación, u ora caracerísica física relevane a dicho fin. Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un conrao en virud del cual los conraanes se compromeen a la compravena de un inmueble, a un precio predeerminado, y en una fecha concrea. Depreciación física. Es la pérdida que experimena el valor de reemplazamieno bruo (VRB) de un bien en función de su anigüedad, esado de conservación y duración de sus componenes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimena el valor de reemplazamieno bruo (VRB) de un bien aendiendo a su defecuosa adapación a la función a que se desina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, fala de adapación a su uso, ec. Edificio. Es cualquier ipo de consrucción, sólida, durable y apa para albergar uno o varios espacios desinados al desarrollo de cualquier acividad. Edificio desinado a uso deerminado (residencial, de oficinas, ecéera). Es odo edificio en el que la superficie sobre rasane desinada a un uso deerminado es igual o superior a dos ercios de la superficie oal sobre rasane del mismo. Edificio en consrucción. Es oda obra de nueva edificación iniciada y no erminada que cuene con la correspondiene licencia y se realice de acuerdo con un proyeco visado por el colegio profesional correspondiene. Edificio en proyeco. Es cualquier ipo de consrucción (obra nueva o rehabiliación) que se realizará sobre un erreno o finca deerminada con arreglo a un proyeco visado por el colegio profesional correspondiene. A esos efecos, se enenderán como obras de rehabiliación las que cumplan los requisios señalados en la definición de inmueble en rehabiliación. Elemenos comunes de un edificio. Son odos aquellos espacios que, no siendo de uso privaivo, deban ser enidos en cuena a efecos de cómpuo de superficie. Elemeno de un edificio. Es oda unidad física, funcional o regisral, que forme pare de un edificio compueso por más unidades desinadas al mismo u oros usos y que sea suscepible de vena individualizada. Elemenos especulaivos. Son aquellos daos, oferas o escenarios que aun siendo relevanes para la deerminación del valor de mercado raigan causa, bien de un comporamieno ligado a la inención de un operador de beneficiarse a coro plazo con las flucuaciones en los precios de los acivos inmobiliarios, bien de expecaivas de cambio de uso o edificabilidad, bien de oros facores exraordinarios (ales como nuevas infraesrucuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia fuura no esé asegurada. Enidad asadora. Las sociedades de asación homologadas e inscrias en el Regisro Especial del Banco de España, así como los servicios de asación de enidades de crédio respeco a las valoraciones que engan como finalidad la mencionada en la lera a) del arículo 2. Enorno. Es el espacio de adecuada ampliud y con caracerísicas homogéneas ano físicas como esrucurales en el cual se ubica el inmueble objeo de valoración. Finca rúsica. Aquel erreno de nivel urbanísico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una acividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimieno por el cual se analizan las caracerísicas del inmueble que se asa en relación con oros comparables, con el objeo de deducir, por comparación enre sus similiudes y diferencias, un precio de compravena o una rena homogeneizada para aquél. Infraesrucuras exeriores del erreno. Son las necesarias para doar al erreno de los servicios urbanísicos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Inmueble en rehabiliación. Es odo edificio o elemeno de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguienes requisios: a) Que cuenen con la correspondiene licencia. b) Que se realicen de acuerdo con un proyeco visado por el colegio profesional correspondiene. c) Que alerando o no sus elemenos esrucurales impliquen el acondicionamieno de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada anes del inicio de las obras. A esos efecos se considerarán como obras de acondicionamieno las desinadas a mejorar las condiciones de habiabilidad de un edificio mediane la susiución, resauración o modernización de sus diferenes elemenos consrucivos e insalaciones, y las que engan por objeo alerar susancialmene la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada. d) Que el cose presupuesado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamieno bruo de la edificación (excluido el valor del erreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio compleo y se esé procediendo a su reforma parcial, la definición precedene podrá aplicarse a la pare afecada por las obras cuando ésas alcancen al menos una plana complea. Inmueble ligado a una acividad económica. Es odo edificio, o elemeno de edificio, de uso monovalene que esá o puede esar vinculado a una exploación económica. Enre oros se incluirán los siguienes ipos: a) Edificios e insalaciones indusriales, fabriles y de producción agraria. b) Cenros de ranspore, aparcamienos y edificaciones o insalaciones ligadas al servicio de ranspore. c) Inmuebles hoeleros, en sus diversas caegorías y ipologías. d) Hospiales y oras insalaciones de carácer saniario. e) Insalaciones recreaivas, deporivas y de especáculos. f) Cenros de enseñanza y oras insalaciones culurales. g) Cenros de equipamieno social. h) Residencias esudianiles, para la ercera edad o similares. 2 Insalaciones polivalenes. Son las insalaciones que, habiendo sido concebidas o insaladas para un uso concreo, permian, a juicio del asador, su uilización para oros permiidos. En ningún caso se enenderán como insalaciones polivalenes aquéllas con caracerísicas y elemenos consrucivos que limien o dificulen usos disinos a los exisenes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; insalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en esablecimienos de hoselería. Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuenra el inmueble objeo de valoración. Mercado local. El inmobiliario del enorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuenre el inmueble (edificio, elemeno de edificio, finca rúsica o erreno), o, cuando su uso o caracerísicas no permian disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario secorial (oficinas, cenros comerciales, hoeles, exploación agraria del culivo dominanes correspondiene) siempre que resule represenaivo para su comparación denro del erriorio nacional. Niveles urbanísicos del erreno. A efecos de su asación los errenos se clasificaran en los siguienes niveles: Nivel I. Nivel II. Incluirá odos los errenos que no perenezcan al Nivel II. Incluirá los errenos clasificados como no urbanizables en los que no se permia edificar para usos diferenes a su nauraleza agrícola, foresal, ganadera o que esén ligados a una exploación económica permiida por la normaiva vigene. También se incluirán los errenos clasificados como urbanizables que no esén incluidos en un ámbio de desarrollo del planeamieno urbanísico o que esándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo. Opción de compra. Es un conrao en virud del cual un vendedor oorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeerminado, y en una fecha o plazo concreo. Proección pública. Es cualquier régimen legal que limie el precio de vena o alquiler del inmueble objeo de valoración. Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se uilizarán las definiciones esablecidas en la legislación vigene sobre régimen del suelo y ordenación urbanísica. Superficie comprobada. Es el área medida por el asador eniendo en cuena las definiciones de superficie úil o consruida y el correspondiene plano acoado. Superficie consruida con pares comunes. Es la superficie consruida sin pares comunes más la pare proporcional que le corresponda según su cuoa en la superficie de los elemenos comunes del edificio. Superficie consruida sin pares comunes. Es la superficie úil, sin excluir la superficie ocupada por los elemenos ineriores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramienos exeriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se rae, respecivamene, de cerramienos de fachada o medianeros, o de cerramienos comparidos con oros elemenos del mismo edificio. Superficie úil. Es la superficie del suelo delimiado por el perímero definido por la cara inerior de los cerramienos exernos de un edificio o de un elemeno de un edificio, incluyendo la miad de la superficie del suelo de sus espacios exeriores de uso privaivo cubieros (ales como errazas, balcones y endederos, porches, muelles de carga, voladizos, ec.), medida sobre la proyección horizonal de su cubiera. No se considerará superficie úil la superficie ocupada en plana por cerramienos ineriores fijos, por los elemenos esrucurales vericales, y por las canalizaciones o conducos con sección horizonal superior a los 100 cenímeros cuadrados y la superficie del suelo cuya alura libre sea inferior a 1,5 meros. Tampoco se considerará superficie úil la ocupada por los espacios exeriores no cubieros. Superficie uilizable o compuable. Es la superficie uilizada en las asaciones para deerminar los valores écnicos. Tasador. El faculaivo que, de conformidad con lo previso en el arículo 37 del Real Decreo 685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamene el informe de asación allí mencionado. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediane conrao privado enre un vendedor volunario y un comprador independiene en la fecha de la asación en el supueso de que el bien se hubiere ofrecido públicamene en el mercado, que las condiciones del mercado permiieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuena de la nauraleza del inmueble, para negociar la vena. A al efeco se considerará: a) Que enre vendedor y comprador no debe exisir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos iene un inerés personal o profesional en la ransacción ajeno a la causa del conrao. b) Que la ofera pública al mercado conlleva ano la realización de una comercialización adecuada al ipo de bien de que se rae, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las pares inervinienes. c) Que el precio del inmueble es consecuene con la ofera pública ciada y que refleja en una esimación razonable el precio (más probable) que se obendría en las condiciones del mercado exisenes en la fecha de la asación. d) Los impuesos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gasos de comercialización. Valor de reemplazamieno (VR) o cose de reemplazamieno o de reposición puede ser: bruo o a nuevo y neo o acual. El valor de reemplazamieno bruo o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para consruir, en la fecha de la valoración, oro inmueble de las mismas caracerísicas (capacidad, uso, calidad, ec.) pero uilizando ecnología y maeriales de consrucción acuales. El valor de reemplazamieno neo o acual (VRN) es el resulado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor del inmueble para la hipóesis de edificio erminado. Es el valor que previsiblemene podrá alcanzar un edificio en proyeco, consrucción o rehabiliación en la fecha de su erminación, si se consruye en los plazos esimados y con las caracerísicas écnicas conenidas en su proyeco de edificación o rehabiliación. Valor de asación (VT). Es el valor que la presene Orden esablece como al para cada ipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efecos jurídicos para las finalidades inegranes del ámbio de aplicación de la misma. Valor hipoecario o valor a efeco de crédio hipoecario (VH). Es el valor del inmueble deerminado por una asación prudene 3 de la posibilidad fuura de comerciar con el inmueble, eniendo en cuena los aspecos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momeno de la asación y sus usos alernaivos correspondienes. En la deerminación a que se refiere el número anerior no se incluirán los elemenos especulaivos. Valor por comparación, valor por acualización, valor residual. Es el valor obenido mediane la aplicación de los méodos écnicos de comparación, acualización de renas y residual respecivamene. Valoración inermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emien con poserioridad a la asación inicial y durane la consrucción o rehabiliación de un elemeno o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcenaje de la obra ejecuada y cualquiera ora circunsancia de la consrucción que pueda afecar al valor de asación. Su emisión no implica la acualización de los valores conenidos en la valoración inicial. Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus caracerísicas y ubicación enga como desino más probable su uso como vivienda habiual, independienemene de su desino acual. Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus caracerísicas y ubicación enga como desino más probable su uso como residencia emporal, independienemene de su desino acual. Vida úil. Es el plazo durane el cual un inmueble esará en condiciones de ser usado para el fin a que se desina. Será oal si se calcula desde el momeno de la consrucción o úlima rehabiliación inegral y será residual si se calcula desde la fecha de la asación. Arículo 5 Superficie uilizable o compuable 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemeno de un edificio se uilizará siempre la superficie comprobada por el asador. Además se deberán ener en cuena las especificaciones siguienes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemeno del edificio, se uilizará su superficie regisral. b) En el caso de elemenos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie ú
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